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2016年广东东莞楼市最新消息-新政出台后,东莞住宅市场的成交量和价格持续下

作者:配资炒股之家
来源:http://www.25205.net
日期:2020-11-24 01:11:30
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2016年广东东莞楼市最新消息-新政出台后,东莞住宅市场的成交量和价格持续下跌

  

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2016广东东莞楼市最新消息:新政出台后,东莞住宅市场持续量价齐跌

 

  10月底,接近17000元/平方米的高房价也吓坏了许多购房者,限购后房价没有下降?事实上,东莞10月份创纪录的高房价只是一个假象,主要是由9月份的高房价推迟到10月份签约造成的。从实际市场来看,自“新政”后三周以来,东莞住房市场的成交量和价格都在持续下降!

  与此同时,深圳的平均房价下跌,这也刺激了东莞房价的理性回归。11月份的签约数据将是真正反映新政影响的时候。

  鉴于目前的市场情况,记者还详细分析了哪些开发商可能会率先进行价格调整,买家可以关注这些开发商所拥有的房地产,或者选择“新水房”。

  房价的真实趋势是稳定和下降的。

  据合肥黄辉(中国)东莞市场研究中心统计,10月份东莞一手住宅网上签约均价达到16983元/平方米,同比增长77%,环比增长7%,创下东莞最高月平均成交价格。

  不过,该研究部门的相关负责人表示,东莞10月份新建住宅均价高企以及环比上涨都是假象,房价的真实趋势是稳中有降。记者了解到,新政后,东莞的房价出现了虚假上涨,这更多的是受结构性因素的影响(主要是受购房前10月份第一周签约的限制)。根据合肥黄辉(中国)东莞发展研究中心的数据,10月的第一周,东莞就有2216套一手住宅网签约,占当月签约网数的50%,平均价格高达18452元/平方米,直接提高了10月份的整体平均价格。其中,为了抢“新政最后一班车”,在新政实施的前一天(10月6日),净签约量达到1411套,平均价格为18300元。

  新建住宅的数量和价格连续三周下降,整体成交量下降60%。

  新政后,东莞楼市新住宅的整体成交量下降了约60%。根据合肥黄辉(中国)东莞发展研究中心的数据,在10月的最后一周(上周),东莞只有680套一手住宅网,这是自2014年7月(春节除外)以来的最低水平,并创下了连续四周下降的记录。10月的最后一周,均价约为14529元/平方米,创下连续三周下跌的纪录。

  瑞丰瑞成所发布的信息还显示,在新政的影响下,“银十”的营业额同比大幅下降,33个乡镇和街道的27个乡镇和街道的营业额环比下降。

  冠申一些地区的房价已经松动!

  根据深圳市国土资源局发布的官方数据,10月份,深圳新建商品住宅平均价格为55611元/平方米,比上个月下降9.7%,新建住宅成交量为422500平方米,同比下降22.1%;二手房成交量为57.04万平方米,同比下降6.2%。

  从10月份深圳和东莞新建房屋的平均价格比较来看,深圳和东莞的差价已经缩小到3.28: 1,明显小于以前。此外,深圳一处房产的平均售价比开盘时的申报价下降了10%,深圳房价也有所下降,吸引了深圳游客回归,深圳楼市纷纷退出东莞市场。

  在本轮楼市调控政策下,东莞楼市对深圳客户的吸引力大大降低,大量深圳客户撤离东莞,而东莞房价仍处于高位,本地买家仍对房价有抵触,不愿入市。

  从实际市场来看,东莞和深圳的房价已经开始松动。根据合肥辉煌东莞市场研究部的分析,从东莞和深圳的角度来看,存在着区域分化的现象,而且当地房价比较宽松,但幅度有限。其中,东莞五大区中有三个区的价格环比下降,降幅最大,为-6%,另外两大区的价格上涨,主要是因为大林深区的大型高价补充合同价格环比上涨10%。深圳五大区域的价格与三大区域相同,除了南山区受市场影响大幅下跌25%外,其他地区跌幅较小,也在-6%以内。

  从城镇和街道的情况来看,10月份东莞13个城镇和街道的住宅均价环比下降,降幅超过一半。其中,黄江镇的平均住宅价格(9月份为东莞最高地价)在10月份已降至21729元/平方米,较上月下降12%。此外,因高地价而备受关注的石牌镇,在房价飙升后经历了快速下跌。10月份,房价下跌了29%,只有6708元/平方米!

  猜一猜:谁将带头调整房价?

  第一类:市场份额较大的开发商调整指数:★ ★。

  明年,销售压力将会很大,或者会率先推动房地产市场下跌。

  调整原因:据东莞中原研发部统计,今年1-10月,万科地产和碧桂园集团在商品房网上签约量上排名前两位,市场份额分别为10.56%和8.21%。

  从目前的情况来看,明年,两大开发商将在主城区和其他城镇拥有几处房产。开发商拥有大量的房产和很大的市场份额,这将给开发商带来利润,并给下一阶段的市场交易带来压力。按照惯例,前一年的销售额比较大,第二年的销售任务往往定得比较高。但是,由于市场低迷,前一年的表现越好,下一年的销售压力就越大。万科和碧桂园仍将是明年房地产市场的主角。为了尽快完成销售任务,不排除“以价换量”,通过调整价格来促进销售。

  如果这两家开发商降价,将会引发东莞楼市进入降价渠道,并推低整体房价。

  特别提醒:由于今年万科和碧桂园的销售额已经超出预期,短期内大幅降价的可能性较小,等待市场明年再次看到真正的篇章。

  历史事件:2008年2月最后一天,万科运河东一号推出96套“建行东莞分行团购价”,降价30%,最低价格为4182元/平方米,毛坯房平均价格为5500元/平方米。率先推动东莞楼市价格进入调整期。

  第二类:国有企业和中央企业开发商的调整指标:★ ★。

  政策敏感性最强,不受价格调整的影响!

  调整原因:到目前为止,除了在东莞工作多年的国有企业和中央企业,如金地和保利、绿地、中海和鲁能也进入了东莞。未来,东莞房地产市场中国有企业、央企等品牌房地产企业的比重将明显增加,其对市场的影响力也将增加。

  从多年来的房地产市场情况来看,国有企业和资金实力雄厚的中央企业往往是首批调整价格和减少销售的开发商之一。一方面,由于对政策的敏感性最强,中央企业和国有企业对楼市调控的呼声做出了回应,率先降价的可能性相对较高;另一方面,对于财力雄厚的国有企业和中央企业来说,调整价格和量价对其影响不大。当房地产市场下跌的可能性增加时,为什么不加快资金周转,扩大市场份额和影响力呢?

  特别提醒:在东莞市场,中央企业和国有企业所有的建筑价格一般都是合理的,所以即使降价也不会太大。

  历史事件:2014年,凤岗保利丽园精装修房以“8字头”的低价开盘,价格远低于区域毛坯房的平均价格。该产品上市后,立即受到市场欢迎,并在寒冷的市场上畅销。

  第三类:东莞本地大开发商调整指数:★ ★!

  本地运营不太可能率先降价?。

  调整原因:东莞本地房地产龙头企业光大地产今年发展势头良好,今年1-10月商品房网上签约量排名第三。当地十大开发商包括新世纪地产和丁奉地产。

  当地开发商的优势是低地价和低综合成本,他们也有许多外国开发商没有的优势。因此,价格调整相对容易,不仅可以随趋势上涨,还可以根据趋势调整价格,并且可以自由控制。在新一轮的楼市调整中,东莞本土大型房地产企业光大地产、丁奉地产、新世纪地产等开发商是否会率先进行价格调整,带动东莞楼市理性回归,还有待观察。

  特别提醒:当地大型房企今年降价意愿较低。可能要等到明年,其他大型房地产企业会先降价,或者他们的新产品会上市,现有建筑会进入尾货促销阶段。

  历史事件:2008年2月,万科率先降价后,光大地产和丰台地产在其地产中推出了一批“特价房”。

  第四类:今年入驻东莞的“高地价”外资房地产企业的调整指数:★ ★。

  吸引消费者以打开市场或选择低价。

  调整原因:据东莞中原研究部统计,今年前三季度东莞土地成交额为174.38亿元,其中相当一部分是外国房地产企业首次进入东莞。

  今年第三季度,所有的商业和住宅区都被外国开发商占据。根据东莞市中原研究部的监测数据,2016年第三季度,东莞市商住区的楼面价格为15548元/平方米,同比增长184.42%,同比增长481.42%。但是高地价并不意味着高房价。房价多少取决于房地产出售时的市场情况。随着房地产市场降温,以高价出售预期的高房价变得非常困难。这些地块最早将于今年年底正式进入市场。为了在东莞推出品牌,扩大影响力,外国品牌的房地产企业自然不会让楼盘高企,甚至有未了之事。因此,低价开盘将吸引买家或成为此类房地产企业的选择,从而达到扩大市场份额和长期深入培育东莞房地产市场的目的。

  特别提醒:拥有忠实粉丝的个体房地产企业可能会坚持高价,慢慢卖出,以建立高端市场。

  历史事件:2009年,龙光地产以高价拍卖了冠城体育路的商住区,之后遭遇了一个无人问津的楼市,不得不以“8字头”促销,远低于拍卖时的市场预期价格。在同样的情况下,程楠西平和程楠水连山也有商业和住宅区。根据东莞的历史,到目前为止,2007年和2008年拍摄的许多高价场所还处于开发和销售阶段。

  第五类:东莞唯一一个板块的开发商调整指数:★ ★。

  经济压力最容易导致降价促销。

  调整理由:在东莞市场,一些开发商依靠房地产“征服世界”。有些是因为房地产量大,开发周期长,需要很多年才能开发出来;有些是开发商自己造成的。与其他类型的房地产相比,这类房地产企业更容易降价和促销。特别是,一些资金链紧张的房企在市场热时期没有出现任何问题。市场进入冷市期后,资金压力将明显增加,这将迫使他们率先降价。

  业内人士还提醒买家,如果开发商在东莞只有一处房产,且不打算继续在东莞开发,那么该房产的质量和声誉可能会受到影响。同时,开发商撤出东莞甚至房地产市场后,售后服务也无法得到很好的保证。

  特别提醒:即使有实力的房地产企业只有一个报价,降价的压力也很小。但是,不能排除由于项目数量少,房地产量大,为了提取资金,我们可以加快出货速度。

  注:以上是记者根据市场形势和政策影响、开发商潜在供应量等对整体市场趋势的分析。,不提供任何特定项目或房地产的投资建议,仅供参考。

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