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2018年房地产投资的增长趋势是什么?

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2018年房地产投资的增长趋势是什么?

  

2018年房地产投资的增长趋势是什么?是由编辑小助手整理编辑,内容涵盖增速,趋势房地产投资,2018年房地产投资,房地产投资增速等;主要讲解的内容是2017年为了抑制房产投资增速,出台了一系列限价限购政策,其中土地购置对于房地产投资增速有着明显的抑制作用,那2018年土地购置对房地产投资增速还会有作用吗?2018年房地产投资增速趋势是怎么样的呢?下面编就来给大家介绍下。的相关信息,具体详情请继续阅读下文。

 

  

  

2018年房地产投资增速趋势是怎么样的?

 

  2017年,为抑制房地产投资增速,出台了一系列限价令和限购政策,其中征地对房地产投资增速有明显抑制作用。2018年,土地收购是否还会影响房地产投资的增长率?2018年房地产投资的增长趋势是什么?下面是给你介绍的汇编。

  首先,2017年房地产投资有点“虚高”。

  房地产投资完成额主要由建筑工程、安装工程、设备、工具购置及以购地费用为主的其他费用四部分组成,2016年分别占65.1%、9.3%、1.4%和24.2%。今年房地产名义投资的增长率超出预期,这主要是由于土地购买成本高。前三季度土地购置成本同比增长20.1%,远远超过建安项目和设备仪器购置的增速。

  今年房地产投资的高点出现在4月。当月房地产投资同比增长9.3%,土地购买成本同比增长21.1%,也是今年的高点。第三季度,房地产投资停止下降并趋于稳定,这也明显与土地购买费用增速回升有关。7月份,土地购买费用同比增长16.1%,为年度低点,9月份回升至20.1%,为年度第二高点。从比例上看,今年前三季度征地费用占房地产投资的比例达到20%,为2010年以来的最高水平。如果不包括购地费用,前三季度房地产投资增长率仅为5.5%。

  2017年房地产投资增长率有点“人为偏高”的原因也在这里。在房地产开发投资完成额中,土地购买成本不计入国内生产总值,因为土地购买与生产无关,也没有创造新产品。这或许可以解释为什么今年上半年房地产投资增速好于预期,但投资对GDP的贡献却持续下降。然而,就我们预测的2018年房地产投资增长率而言,土地购买成本仍需考虑。

  房地产开发商购买土地的意愿可能主要受到资本的影响。房地产开发商的资本状况可以通过房地产开发资金总来源与房地产开发投资完成额之间的差额来衡量。总的来说,投资资金来源总量将高于投资完成量,2007年以来,两者的平均差额约为2.5万亿元。从历史数据来看,当前房地产投资基金来源与完成额之间的差额的同比增长率是下一次土地购买成本的领先指标。2016年,前者同比增长42.5%,而土地购买成本在次年大幅上升。

  如果按照今年前三季度数据的简单趋势推算,2017年资金来源与房地产投资完成量之间的差额同比增长率将降至个位数,明显低于2016年。这意味着2018年土地购买成本对房地产投资增长率的扰动将明显降低。

  二是2018年房地产投资增速可控?。

  建安项目的进展可能会主导明年的房地产投资形势。然而,建安工程的进度与住房建筑面积的增长率之间有着很高的相关性。自2016年第三季度以来,住房建筑面积增长率一直在3%左右波动,住房建设形势相当稳定。

  过去,建筑面积的增长率与新开工面积的增长率是一致的。2015年之前,新建筑面积和建筑面积的趋势相对一致,这也符合房地产项目建设的实际情况。然而,在2015年新建筑面积稳定后,住房建筑面积的增长率继续下降。2016年至今,新增建筑面积增速明显高于2014-2015年同期,建筑面积增速明显低于2014-2015年同期。为什么在本轮房地产周期中两者之间有明显的偏差?

  首先,建筑面积与新开工面积的差距越来越大。2016年,2018年房地产投资的增长趋势是什么?中国新建住房面积为16.7万平方米,建筑面积为75.9万平方米,是前者的4.55倍。2012年前,建筑面积仅为新开工面积的2.5倍左右。换言之,近年来建筑面积存量过大,新建筑面积波动对建筑面积的影响逐渐减小。

  第二,房地产开发商积极调整施工进度。今年以来,房地产销售下滑趋势越来越明显,而房地产调控并未放松,未来房地产市场形势可能不容乐观。此外,新的限价政策降低了房地产开发商推盘的意愿。这些因素的综合作用是,开工者延误了工期,这不仅减缓了施工进度,也减缓了工程竣工速度。因此,今年不仅建筑面积的增长速度持续低迷,而且竣工面积的增长速度也大幅下降。

  第三,环保压力也可能对建筑面积的增长率产生一定的影响。目前,环境保护面临巨大压力。一旦空气质量超标,所有室外建设项目都必须停止工作,尤其是在华北地区。当然,这只是建筑面积增长率低的次要原因,主要原因是前两个。

  我们预计2018年建筑面积增长率可能不会显著提高,并将继续保持较低水平。但另一方面,新建筑面积向建筑面积转化的速度正在放缓,这也使得房地产投资的弹性有所上升。毕竟,新建筑面积扭转了2014-2015年的负增长,这仍将对房地产投资产生积极影响。

  在这种情况下,房地产市场的供求关系可能仍然相对紧张。如果销售面积的增长率代表市场需求,而新开工面积的增长率代表市场供给,那么前者与后者的差额可以作为房地产销售市场的供给缺口。差异越大表明市场需求大于供给,这将刺激房地产企业增加投资。从2014年以来的情况来看,销售面积与新开工面积之间的差距大约比房地产投资提前了12个月。

  虽然2015年房地产市场的供给缺口大幅上升,但房地产投资增长相对缓慢,导致房地产市场供求关系仍然是供不应求。虽然目前房地产销售面积的增长率持续下降,但新建筑面积的增长率更低,房地产市场的供求关系并没有明显恶化。

  自2017年以来,已建成住房面积同比增长率持续下降,前三季度降至1%,为2016年以来的最低水平。从各地商品房销售情况来看,北京同比下降5.5%,济南同比下降29.1%,长沙所在的湖南省同比下降54.4%,郑州所在的河南省同比下降19%,厦门和福州所在的福建省同比上升5.6%,远低于2016年同期。

  上述五个城市是本轮限购的首批城市。换句话说,热点城市的需求状况好于非热点城市,而供给状况差于非热点城市。热点城市的房地产投资增长可能保持稳定,因此我们仍然可以通过预测2018年热点城市的房地产投资增长率来预测明年全国的房地产投资情况。

  这里提到的热点城市包括2016年10月的第一批城市(不含东莞)、重庆和Xi。数据显示,2016年上述21个热点城市的房地产投资同比增长10.5%,2017年前三个季度同比增长9.5%。从城市分布来看,非热点城市可能是2017年房地产投资超出预期的主要因素。非热点城市的房地产投资在2016年增长了4.5%,在2017年前三个季度增长了7.2%。

  然而,今年非热点城市的房地产投资总体呈下降趋势。由于基数大,这些城市的房地产投资增长率可能在明年上半年进一步下降。此外,从新建住房建筑面积来看,三线城市和一线城市都是负增长,只有二线城市是正增长。这表明2018年非热点城市的房地产投资下行压力大于热点城市。此外,近两年热点城市房地产投资增速相对稳定。2017年前三季度,热点城市房地产投资增速实际上比去年同期高0.1个百分点,且仍以小幅波动为主,目前没有明显下降趋势。

  如果我们假设2017年房地产投资的增长率将回落到6%左右,中国房地产投资中热点城市的比重约为41.5%,这意味着热点城市的房地产投资将回落到8%左右,非热点城市的房地产投资将回落到5%左右。如果2018年非热点城市的房地产投资零增长,在这种中性条件下,我们预计2018年房地产投资增长率约为3.4%。如果非热点城市的房地产投资在2015年降至负增长,2017年全国房地产投资的增长率最终将降至2017年初市场预测的3%左右。在这种悲观的情况下,2018年全国房地产投资增长率约为0.8%。

  以上是2018年房地产投资的增长趋势。综上所述,我们预计2018年房地产投资降至负增长的可能性不高。欲了解更多关于房地产投资的信息,请关注微观尚时代。微商时代将为您提供更多的投资信息。

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